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Succession : comment se passe l’héritage d’un logement loué ?

Lors du décès d’un proche, la succession fait partie des démarches obligatoires qui doivent être réalisées dans les six mois suivant le décès. Pour cela, il est nécessaire de faire appel à un notaire. Ce dernier devra procéder au partage des biens, à la transmission du patrimoine et révéler aux héritiers l’existence du testament. Nous allons voir précisément comment se règle l’héritage d’un bien loué.

Ce qu’il faut savoir

Hériter d’un logement loué est assez commun, et au moment de la succession le bien sera partagé entre les héritiers. Deux cas de figure se présentent :

  • Chaque héritier devient propriétaire d’une quote-part indivise du bien, c’est-à-dire que chacun dispose d’une partie du bien en pleine propriété.
  • Le bien est démembré, autrement dit, il y a partage entre les nus propriétaires et les usufruitiers. Le nu propriétaire ne dispose pas de la jouissance totale du bien immobilier, il doit gérer ce bien avec les usufruits.

En général, si un des conjoints décède, c’est le second conjoint qui conserve l’usufruit alors que les enfants deviennent ‘nus-propriétaires’. Si les deux conjoints décèdent, le bien est remembré, et les héritiers deviennent totalement propriétaires.

 

Nu-propriétaire et usufruitier, qui fait quoi ?

Le nu-propriétaire possède le bien immobilier mais ne dispose pas de la jouissance du bien, c’est-à-dire de l’usufruit du bien, à savoir les loyers qui en découlent. Le nu-propriétaire n’est pas en contact direct avec le locataire et ne peut pas mettre fin au bail. S’il souhaite vendre le logement, il doit se concerter avec les usufruitiers et obtenir leur accord. Il a pour responsabilité de régler les grosses réparations (tout ce qui est lié aux gros œuvres, à la structure du bâtiment comme la toiture, les murs porteurs, les planchers etc). En revanche, l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu propriétaire à effectuer les travaux. Si le bien est en copropriété, il a les mêmes droits de vote que l’usufruitier, à savoir la possibilité de désigner celui qui assistera aux assemblées générales. Si l’usufruitier et le nu propriétaire ne tombent pas d’accord, c’est le tribunal de grande instance qui désignera un représentant commun.

L’usufruitier dispose de l’usage du bien : il perçoit les loyers, prend en charge les dépenses d’entretien du logement et doit de ce fait régler les charges courantes et impôts qui y découlent. L’usufruitier paie la taxe foncière. Si le bien n’est plus en location, c’est toujours l’usufruitier qui réglera ces taxes, même s’il n’occupe pas le bien. Il peut aussi obtenir un crédit d’impôts si des travaux écologiques sont réalisés (exemple : installation de panneaux solaires, d’une chaudière à condensation). C’est aussi l’interlocuteur privilégié du locataire.

Pour éviter tous conflits, les nus-propriétaires et les usufruitiers peuvent signer une convention d’usufruit prévoyant les modalités de gestion du bien. Des clauses spécifiques peuvent être rédigées sur les travaux d’entretien, les réparations, la gestion de la copropriété.

 

Le locataire : ses droits et obligations

Le décès du propriétaire n’affecte pas le bail signé entre le locataire et le défunt propriétaire. Le contrat de location doit se poursuivre et vous ne pouvez pas expulser le locataire tant que le bail n’est pas expiré, même en cas de changement de bailleur. Toutefois, des précautions sont à prendre, il est recommandé de :

  •  Avertir le locataire du changement de propriétaire. Envoyez-lui un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception en l’informant du décès du propriétaire et du nouveau bailleur. Communiquez-lui les nouvelles coordonnées bancaires et autres éléments que vous jugerez nécessaires et qui faciliteront la communication.
  • Relire le bail : vérifiez la durée et le terme du bail. Si vous avez l’intention de vendre ou d’habiter vous-même dans le logement, prenez-vous à l’avance car le locataire devra être prévenu dans les six mois précédant la fin de son bail s’il s’agit d’une location non meublée et dans les trois mois s’il s’agit d’une location meublée.
  • Vérifier que le locataire a bien réglé le montant de ses loyers. Dans le cas contraire, il faudra exiger qu’il règle les impayés. 
  • Mettre à jour la caution : remplacez le nom du bénéficiaire de la caution par votre nom.

Crédits image : https://www.flickr.com/photos/lizard_queen/101743582/sizes/l